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[파이낸셜뉴스] 주택거래허가제는 '규제 끝판왕'이다. 노무현·문재인 정부 때도 도입을 검토했으나 반발 여론으로 무산된 바 있다. 역대 정부도 못한 주택거래허가제가 지금 핫 이슈가 되고 있다. 현재 논란이 되고 있는 토지거래허가제가 사실상 주택거래허가제나 다름없기 때문이다. 말 그대로 대규모 개발 예정지 ‘땅’에 적용되던 규제가 왜 현재의 모습을 갖추게 됐을까.



첫 단계 - '잠·삼·대·청' 허가구역 지정




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자료 : 서울시



첫 발단은 지난 2020년 6월로 거슬러 올라간다. 당시 서울시는 잠실·삼성·청담·대치동을 국제교류복합지구로 지정하고 토지거래허가구역으로 묶었다.

토지에 주로 적용됐던 규제가 도심 및 주 외환은행 리더스론 거단지에 도입된 것이다. 지정 이유로 "투기수요가 유입될 우려가 높다는 판단에 따라 선제적인 조치를 취하는 것"이라고 밝혔다.
아울러 허가를 받아야 하는 토지면적을 법령상 기준면적의 10%로 하향했다. 지자체장이 10~300% 범위에서 별도 지정이 가능하다. 도시지역 주거용지의 경우 허가를 받아야 하는 면적이 법령은 180㎡ 초과이다. 시티은행 주택담보대출 서울시는 10%로 낮춰 18㎡ 초과시 허가를 받도록 했다.
주택 단지에 대해 토지거래허가제를 적용한 것에 대해 여러 반대 지적이 나왔다. 그래도 초기에는 말 그대로 토지거래 허가 성격이 강했다.



자료 : 국교통부·서울시

주택공사 모기지론



두 번째 단계 - 풍선효과 차단, 기준 강화






주: 2022년 2월 보도자료 자료 : 국토교통부
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이후 시장에서는 풍선효과가 나왔다. 허가 기준이 되는 토지면적의 경우 아파트는 가구당 대지지분이 기준이다. 가구당 대지지분이 18㎡ 이하인 단지로 수요가 몰린 것. 한 예로 잠실동 리센츠 전용 27㎡의 경우 대지지분이 약 13㎡ 수준이다. 18㎡를 넘지 않아 허가 없이 집을 살 수 있는 것이다.

정부는 이에 따라 지난 2022년 2월 풍선효과 차단을 위해 상위 법령을 개정해 허가 기준을 대폭 강화한다. 이때부터 토지거래허가제가 주택거래허가제로 모습을 바꿔간다.
당시 기준 강화 이유로 정부는 "도심에 위치한 소형 연립·다세대 주택 등의 경우에는 허가 대상에서 제외돼 제도의 실효성을 약화 시킨다는 지적이 제기돼 왔다”고 개정 이유를 밝혔다.
강화된 기준을 보면 도시지역 내 주거지역은 180㎡에서 60㎡로, 상업지역은 200㎡에서 150㎡ 등이다. 서울시는 이 기준을 10%로 하향했다. 주거지역은 6㎡ 초과, 상업지역은 15㎡ 초과시 허가를 받도록 했다.



자료 : 국토교통부·서울시




세 번째 단계 - '주택거래허가제 완성'





주: 2023년 11월 서울시 보도자료 자료 : 서울시



주택거래허가제로 변신은 지난 2023년 11월에 마침표를 찍는다. 당시 서울시는 도시계획위원회를 열어 잠실·삼성·청담·대치동의 토지거래 허가대상을 아파트 용도로 한정하겠다고 밝힌 것이다.

그러면서 아파트를 제외한 상업용 부동산, 다세대·다가구주택 등은 허가 없이도 거래할 수 있도록 했다. 한마디로 토지거래허가제가 아닌 주택거래허가제라는 점을 우회적으로 명확히 한 것이다. 이런 과정을 거치면서 대규모 개발 예정지 ‘땅’에 적용되는 토지거래허가제가 사실상의 주택거래허가제로 옷을 갈아입게 된 것이다.
그렇다면 집값은 안정 됐을까. 잠실동 잠실엘스 전용 84㎡의 경우 허가구역으로 지정된 첫해 최고가는 23억5000만원이었다. 최고가 기준으로 2021년 27억원, 2022년 26억7000만원, 2023년 25억원, 2024년 27억7000만원을 기록했다. 허가구역에서 풀리자 최근에는 30억원에 팔렸다.
한국부동산원 아파트 실거래지수를 보면 지난 2020년 2·4분기부터 지난해 4·4분까지 서초구는 35%, 강남구는 32%, 송파구는 27% 상승했다. 거래량 감소 효과는 있었지만 집값 안정에는 도움을 주지 못한 것이다.
전문가들은 규제는 풍선효과 등 여러 부작용을 일으킨다고 말했다. 이는 이미 증명된 사안이다. 규제 강도가 더 셀수록 역효과는 더 크다.
한 전문가는 “규제 역풍으로 강남 집값이 불안해 지면서 정부도 놀란 것 같다"며 "정부가 대출 옥죄기 등 규제 강도를 계속 높여나갈 것으로 보인다"고 전망했다. 이어 "강남 집값 때문에 침체된 서울 등 수도권 외곽 및 지방 주택시장이 역풍을 맞고 있다"고 덧붙였다.
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ljb@fnnews.com 이종배 기자