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부동산 시장 전망을 요약하면 ‘오리무중’ ‘울퉁불퉁’이라는 단어가 떠오를 정도로 지난해 이후 부동산 시장은 혼조세를 이어가고 있다. 지난해 초까지만 해도 잠잠하던 주택 시장은 5~6월로 들어오면서 상승세를 타기 시작했다. 강남권과 여의도, 마용성(마포·용산·성동) 등 서울에서도 인기 지역은 신고가 거래가 나왔다.

그러다가 정부가 대출을 조이고 규제를 시작하자 분위기는 또 바뀌었다. 엎친 데 덮친 격으로 작년 12월 시작된 탄핵 정국 탓에 시장은 완전히 얼어붙었다. 매매 시장은 물론 분양·경매 등 부동산과 관련한 성과급 상여금 웬만한 시장은 ‘개점휴업’ 상태가 됐다.
6월 3일 조기 대선이 열리는 가운데 시장 관심사는 앞으로의 추이로 넘어간 상태다. 정치, 경제 등 모든 영역에서 불확실성이 최고조에 도달한 상황이라 한 치 앞을 내다보기 어려운 것이 사실이다. 2025 서울머니쇼에는 국내 수많은 부동산 전문가가 출동해 안갯속 시장을 전망한다. 전문가들은 내 집 마 재형저축 금리 계산 련 시기를 고민하는 사람, 부동산 투자를 고려하는 사람 등 다양한 수요를 감안해 최적의 전략을 내놓기 위해 고심했다.




매일경제신문은 ‘일타 PB의 부동산 전망-부동산 정책 분석과 투자 전략’ 세션에 나오는 전문가 3명(권영선 신한은행 부동산투자자문센터 전문위 국민미소금융재단 원, 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원, 최환석 하나은행 부동산투자자문센터 센터장),그리고 개인 세션을 진행하는 고준석 연세대 상남경영원 교수, 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장, 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수 등을 인터뷰했다.

이들 전문가는 당분간 부동산 거래 시장이 당장 활성화되기는 어려울 것이라고 제일모직 합병 전망했다. 금융당국의 대출 조이기 영향과 서울시의 토지거래허가구역 확대 속에 미국의 ‘관세 정책’까지 덮치면서 단기적으로는 시장 관망세가 이어질 것이란 전망이 많았다. 이런 때야말로 실수요자들은 오히려 편안한 아파트 매수 기회로 삼을 수 있다는 조언도 나왔다.
최환석 센터장은 “시장이 불확실할 때는 거래가 늘어나지 않는다”며 “부동산 심리 창업보육전문매니저 가 위축되고 가격은 지역에 따라 약보합세와 강보합세를 오가는 국면이 꽤 지속될 것”이라고 예측했다. 권영선 위원도 “대선이 끝나고 새 정부의 정책과 트럼프 관세 정책으로 인한 세계 경제 여파 등이 가시화되기 전까지는 시장 불확실성이 완벽히 해소되지 않는다”고 내다봤다.
윤석열 전 대통령 파면에 따라 정부가 그동안 추진했던 부동산 정책이 대부분 동력을 상실한 점도 문제다.
전 정부의 대선 공약이자 국정과제로 추진됐던 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 전면 재검토와 재건축초과이익 환수제(재초환) 폐지 등은 사실상 무산될 가능성이 높아졌다. 도심 재건축 속도를 높이기 위해 각종 규제를 완화하는 골자의 ‘재건축·재개발 촉진에 관한 특례법’(재건축특례법)도 국회 입장 차이가 큰 만큼 좌초될 가능성이 높다.
오히려 정권 교체를 통해 더불어민주당 정부가 집권한다면 부동산 정책이 ‘규제’ 방향으로 전환할 수 있다는 우려도 나온다. 박원갑 위원은 “민주당의 부동산 정책은 대선이 끝날 때까지도 구체화되지 않을 가능성이 높다”며 “부동산 시장 입장에서는 불확실성을 매우 높여놓은 상황”이라고 설명했다.
그러나 하반기로 갈수록 전셋값 상승 압력이 심해지면서 집값이 상승 국면으로 전환할 수도 있다는 예측이 조심스럽게 제기됐다. 부동산R114에 따르면 내년 서울 입주 물량은 9640가구, 2027년엔 9573가구로 예상된다. 올해 예정 물량(3만7681가구)의 4분의 1 수준이다. 고준석 교수는 “주택 공급이 향후 2년은 부족하다는 사실은 시장 참여자 대부분 알고 있다”며 “가격 상승 압력으로 충분히 작용할 만한 수준”이라고 분석했다.



서울 한강 인근에서 바라본 서초구 아파트의 모습. 2025.4.6 [사진 = 연합뉴스]



과거 박근혜 전 대통령 탄핵심판 이후부터 문재인 전 대통령 취임까지 전국 집값이 상승세를 보였다는 점 때문에 시장 일각에서 상승 기대감이 있는 것도 사실이다. 박 전 대통령 파면 선고가 있던 2017년 3월 수도권 집값은 전월보다 0.36% 뛰었다. 같은 해 1월(-0.26%), 2월(0.02%)과 비교하면 큰 폭으로 상승한 것이다. 문재인 정부가 들어섰던 2017년 5월(0.68%)과 이후 6월(1.06%), 7월(1.28%) 역시 급격한 상승세를 보였다.

다시 말해서 부동산 시장은 ‘공급 부족’ 같은 상승 압력과 ‘경제 침체 우려’ 등 하방 압력이 맞물려 돌아가는 상황이라고 볼 수 있다. 전문가들은 이 균형을 무너뜨리는 요소가 ‘금리 추이’라고 판단했다. 금리가 하락하면 매수 심리가 긍정적으로 전환할 수 있다는 것이다. 부동산 전문가들은 이 같은 맥락에서 문재인 정부 초반 가격 상승세 역시 기준금리 인하가 주요한 요인이라고 분석했다.
박합수 교수는 “금리가 어떻게 되느냐에 따라 집값 방향은 물론 진폭까지 결정될 가능성이 있다”고 내다봤다. 박원갑 위원은 “시장 금리가 이미 많이 내려와 있어서 돈이 더 풀릴지는 불확실한 상황”이라면서도 “지금으로서는 경기와 금리 방향이 중요하다”고 말했다.
김학렬(빠숑) 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “지금 같은 시기는 부동산 본질에 집중해야 한다”고 밝혔다. ‘시장이 불투명할수록 근본으로 돌아가라’는 재테크 조언이 생각나는 대목이다. 김 소장은 “최근 2년간 집값 급등락을 거치면서 가격에만 집중했던 사람들은 어떤 결정도 하지 못했다”며 “입지와 미래 가치 등 부동산 본질에 집중해야 한다”고 강조했다. 특히 그는 “서울이 좋다는 사실은 다 알지만 가격이 너무 올라 한 번에 진입하기는 어렵다”며 “1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본)는 어떤 정부가 들어서도 재정비할 수밖에 없는 상황이기 때문에 장기적으로 주목할 만하다”고 밝혔다.
박합수 교수는 “서울에서 주택을 공급하려면 재건축·재개발 말고는 방법이 없다”며 “짧게는 10년, 길게는 20년 이상 장기 투자할 생각이라면 재건축도 고려할 만하다”고 추천했다. 박 교수는 특히 “서울 한강변 재건축은 입지가 좋은 곳에 토지를 사들인다는 뜻이 되기 때문에 가치가 있다”고 강조했다.
지방 부동산 시장에 대해선 ‘시기상조’라는 의견이 대다수였지만 광역시에서도 핵심지는 선제적으로 관심을 가질 만하다는 의견이 나왔다. 김학렬 소장은 “지방이야말로 정부 정책이 매우 중요하게 작용할 것”이라며 “새 정부가 들어서고 규제 완화책이 나오는지 지켜봐야 한다”고 말했다. 권영선 위원은 “지방 주택 시장이 최근 몇 년 동안 너무 좋지 않았다”며 “시기적으로 이른 감은 있지만 대구·대전 등 광역시에서 핵심 역할을 하는 곳은 관심을 가지는 것도 나쁘지 않을 것”이라고 밝혔다.
분양 시장에도 여전히 관심을 가지라는 조언도 있었다. 지난해 12·3 비상계엄 선포 이후 꽁꽁 얼어붙은 분양 시장은 정치 불확실성이 다소 걷히면서 5월 이후부터는 재개될 것으로 전망된다. 실제로 건설업계는 정치 불확실성이 다소 걷히면서 향후 분양 일정을 다시 검토하고 있다. 박원갑 위원은 “물량이 많진 않겠지만 수도권 청약이나 경매 물건은 가격 측면에서 장점이 있어 계속 관심을 가지는 게 좋을 것”이라고 밝혔다.